Il futuro di Coreggia


ASSEMBLEA GENERALE

30 luglio 2022

Consulta della Coreggia

0 Premessa

1 La presente comunicazione ultima, in ordine di tempo, rivolta al Direttivo della Consulta di Coreggia conclude il mio lavoro “pro bono” finalizzato a individuare una modalità di urbanizzazione differente ed alternativa al Piano Particolareggiato vigente che per 40 anni i cittadini/proprietari soggetti alle regole dello strumento non hanno saputo/voluto attuare.

2 La prima consegna (Coreggia “sospesa”, già inoltrata formalmente all’A.C.) è una “relazione Istruttoria sullo stato di attuazione delle previsioni urbanistiche” che si concludeva con l’auspicio di avviare una Variante cosiddetta “puntuale” che in tempi rapidi potesse risolvere lo “stallo” pluridecennale causato da una pianificazione ormai obsoleta.

3 Il secondo volume (Una Visione di futuro per Coreggia) contiene lo studio di fattibilità di Variante puntuale al P.R.G.

4 La terza comunicazione prodotta in occasione dell’incontro con l’assessore Regionale alla pianificazione territoriale (Una “vision” per Coreggia”) sintetizza i documenti precedenti e interroga gli Enti sovraordinati (Comune e Regione) sulle modalità procedurali e tecnico legali di una eventuale variante.

5 Stasera sottopongo all’attenzione dell’assemblea i contenuti della proposta di modifica al P.P. che riguarda “un’area campione” scelta a caso nel territorio compreso tra le Vie De Mola, Cavallerizza , Girolamo ecc. a significare che lo studio di fattibilità non riguarda la revisione totale dell’area sottoposta a P.P. nè tantomeno la revisione delle urbanizzazioni secondarie già previste (piazza, aree verdi ecc.). Essa indaga la possibilità di ripensare la zonizzazione , le tipologie edilizie e la maglia stradale in funzione della salvaguardia della “figura identitaria” definita “Campagna Abitata” dal Piano Paesistico Regionale (PPTR); E ciò indipendentemente dalle eventuali revisioni quantitative o da aggiustamenti successivi che dovessero intervenire nel l’eventuale prosieguo dello studio (es. rinuncia a far parte del comparto ecc.).

IL Piano Paesistico Regionale

La Interpretazione dei caratteri e dell’Identità (storica, socioeconomica, geografica ecc.) della Coreggia è da riferirsi ai concetti ed alle categorie operative del PPTR che analizza puntualmente i caratteri morfologici e socioeconomici dell’Ambito a cui la frazione appartiene (Ambito 7 Murgia dei Trulli).

Cfr. anche Il glossario dei termini del PPTR nello studio di fattibilità.

La copertina dell’Allegato al PPTR

1.  Il contesto

1  La ripresa aerea evidenzia la morfologia attuale di Coreggia caratterizzata da un piccolo nucleo centrale posto all’intersezione del trivio costituito dall’asse principale (via Angelo Turi) e dalle perpendicolari via Pastore e Serenissima di Puglia;

2. Tutte le aree limitrofe ai tre “assi” (interessate dalle previsioni di P.P.) mantengono ad oggi il carattere di “campagna abitata” con vasti appezzamenti dedicati alla coltura dell’olivo come si evince dalle riprese fotografiche.

Il contesto: la “campagna abitata”

2   Il disegno del piano vigente

1  L’ acquisizione delle cartografie disponibili consente di affermare che Il “Modello Organizzativo” proposto dal P.R.G 1980 e sviluppato in dettaglio dagli elaborati del P.P. per la frazione di Coreggia (ex Del. C.C. n°26/91) prevede una complessa ed estesa “trasformazione urbanistica” finalizzata al passaggio di Coreggia da frazione semi rurale ad impianto “occasionale” a quartiere urbano razionalmente organizzato su “maglie” disegnate in base alla nuova viabilità di distribuzione dei “Comparti”;

2  Ciò, come vedremo più avanti (esame della morfologia proposta per i nuovi insediamenti) in contrasto con quanto affermato nella relazione del P.P. di voler basare “il modello insediativo…su tipologia semi rurale…conforme ai caratteri della frazione…nel rispetto più rigoroso dei rapporti con il paesaggio agrario circostante (cfr. Pag.4 della Relazione Tav. A del P.P. Coreggia).

3  Il disegno (cfr. figura 1) è completato dal nuovo asse ad est (collegamento tra provinciale San Marco/Locorotondo e via Scrasciolla) e dalla dotazione di standards (aree verdi, aree per la scuola, Piazza ecc.).

in rosso il campione su cui è simulata la prefattibilità di Variante

4  La morfologia del piano prevede lunghe “stecche” rettangolari che si fronteggiano nei comparti più grandi , mentre nei più piccoli la dimensione e la forma divengono piccoli quadrati ; i Blocchi previsti sono paralleli uno all’altro con interspazi dedicati a Parcheggio e/ o orto giardino. Per quella che è (tuttora) campagna con insediamenti sparsi nel verde degli uliveti il Piano vigente prevede una trasformazione radicale: quello di “insediamento compatto” tipico delle aree periferiche urbane.

Estratto dalla Tavola del Piano Particolareggiato
Simulazione della morfologia del P.P. vigente

3 Le “quantità”

1  I dati parametrici rendono conto della massiccia previsione quantitativa prevista dal Piano;  Su un totale di 60 ettari del limite della frazione un quarto (il 25% pari a 15 ettari) è destinato ad edificazione semintensiva con comparti di dimensioni variabili (da 7.000 a 26.000 mq.) per una edificabilità pari a oltre 24.000 m2 di superficie abitabile .

Il P.R.G./P.P. 1980/1991 (in rosso i confini delle zone C)

2  Lo zoning sovrapposto alla ripresa aerea evidenzia l’ineffettualità totale (ad oggi non è avviato nessun comparto) delle previsioni! Non entrando in merito alle motivazioni della mancata attuazione ad oltre 30/40 anni dall’adozione del P.P. si vuole sottolineare la contraddizione tra il “Valore” (non solo economico) di tali previsioni e la impossibilità di “riscuoterlo”. Ciò pregiudica la possibilità stessa di costruire “il Futuro della Coreggia” lasciandola in un limbo che potrebbe terminare (a causa di revisioni pianificatorie ecc.) con l’azzeramento delle previsioni.

Sovrapposizione ad ortofoto (in rosso i confini delle zone di espansione)

3  Poiché i numerosi fattori di crisi sono già tutti presenti nell’area (cfr. § 4.1-4) e credo sia volontà della popolazione non vanificare “il capitale edificabile” ricevuto dal P.R.G. la presente proposta tenta di avviare una pianificazione condivisa basata su un modello di ricettività in continuità con gli usi e le tradizioni specifiche della Frazione.

4 Una nuova “visione” per Coreggia

1 Le “criticità” evidenziate dal PPTR (e da me integrate con la comparsa della Xylella in contrada Malvischi) sono le seguenti:

  1. Pervasività dell’”Industria del Turismo” e conseguente “Urbanizzazione” della campagna con alterazione degli elementi morfotipologici che costituiscono l’Identità specifica della Val d’Itria;
  2. Crisi della filiera del vino;
  3. Emigrazione giovanile;
  4. Xylella.

2 Il contrasto alla crisi può essere occasione per proporre Coreggia come modello turistico “alternativo” basato sui seguento obiettivi:

  1. Salvaguardia del modello “Campagna abitata” specifico della Coreggia promuovendo il passaggio da un principio insediativo diffuso (o compatto) ipotizzato dal PP vigente, a un modello insediativo di tipo “sparso” con edifici isolati immersi nella campagna ;
  2. Conferma del ruolo dell’agricoltura come componente paesaggistica economica “multifunzionale”;
  3. Contenimento della disoccupazione giovanile con la creazione di un modello agrituristico “virtuoso”;
  4. Difendere il paesaggio, in caso di diffusione della Xylella vincolando il territorio agricolo a reimpianto di altre cultivar;
  5. Applicare al Progetto incentivazioni normative per l’uso virtuoso del ciclo dell’acqua ed il contenimento energetico;
  6. Individuare percorsi di “mobilità dolce” all’interno dell’area.

5 Il Progetto

La revisione dell’”azzonamento”

1 Le “mosse” per l’attuazione degli obiettivi rovesciano i criteri di azzonamento del piano vigente basati su una fitta griglia stradale ((lotto fondiario (1.200 mq.), lotto minimo “teorico” (18X18), Rapporto di copertura max (50%)) proponendo di partire dalla presenza degli ulivi nei comparti ed individuando le zone edificabili nelle aree libere.

2 Lo “spazio edificabile” non è più il prodotto di un’astrazione geometrica ma della concreta presenza di un valore (la campagna con le sue colture) che continuerà a connotare l’”espansione” prevista dal P.P. per Coreggia.

Il nuovo “azzonamento”con le aree edificabili in rosa e gli uliveti in verde.

3 Le forme che assume l’azzonamento (spazio aperto/spazio edificato) all’interno dei singoli comparti verranno comunque determinate in contraddittorio con i singoli proprietari essendo, per natura, l’assetto vegetazionale soggetto a mutamenti imprevedibili …. La geometria dello spazio edificabile diviene quindi “non euclidea”, aperta nel tempo a possibili modifiche ed integrazioni.

La revisione della maglia stradale

Va in questa direzione anche la decisa compressione delle urbanizzazioni previste dal piano vigente; la griglia stradale di progetto appare finalizzata alla creazione del modello di urbanizzazione “compatto” (con lotti modulari e ripetizioni seriali) piuttosto che alla soluzione dei reali problemi di viabilità della frazione (come invece fa la previsione del by-pass Scrasciolla/San Marco) .

La viabilità prevista dal P.P. vigente
La viabilità prevista dalla Proposta di Variante
La revisione delle tipologie
in rosso la residenza/in blu il ricettivo

1 La ridefinizione delle tipologie previste dal piano è fondamentale nella strategia di revisione del P:P.
La prima “mossa (progettuale)” è stata di distinguere l ricettivo da residenziale;
La motivazione va ricercata nell’obiettivo di offrire al “turista” un’“altro” spazio abitabile differente rispetto a quello del suo luogo di provenienza.

Modello tridimensionale: “La campagna abitata”


2 Offrirgli cioè uno spazio che richiami la storia di questo territorio (piuttosto che un appartamento).
Dobbiamo allora pensare a come ricostruire una tipologia peculiare che, senza scadere nel falso, sia in grado di proporre lo stesso spirito del luogo.
La caratteristica del costruito “testimoniale” (i trulli e non solo) è stata quella di organizzare lo spazio abitato secondo un processo di crescita “pluricellulare” per “aggiunte”; ad un primo trullo se ne affiancavano altri anche di dimensioni differenti oppure si accostavano “lamie”, casedde ecc secondo le necessità.
Tecniche, materiali e modalità costruttive specifiche ripetute uguali nel tempo concorrevano alla costruzione del paesaggio locale…

3 Nulla vieta di accorpare residenziale e ricettivo … l’unica regola è farlo rispettando il rapporto quantitativo (cfr. tab.Azzonamento) tra uliveto e spazio edificabile.
Nella tavola riassuntiva di seguito un esempio di aggregazioni possibili …

La “Masseria” e i nuovi trulli (composizione dei volumi)
Le due tipologie previste
Implementazione con tecnologie “smart”
Simulazione tridimensionale di un comparto attuato
Prospetti
La “Campagna Urbanizzata“: simulazione morfologica del modello tridimensionale su un’area campione del Piano Particolareggiato vigente.

4 Le illustrazioni evidenziano che la separazione e la differente caratterizzazione tipologica tra ricettivo e residenziale consente di uniformare morfologicamente la nuova espansione con i caratteri dell’ urbanizzazione sparsa della “campagna abitata” Correggiana.

6 Conclusioni

L’applicazione delle categorie operative e metodologiche del PPTR ha consentito la costruzione del progetto e consente la sua ri-legittimazione dal punto di vista paesaggistico/ambientale. Per la sua natura di “studio campione” molti Temi previsti dal PPTR regionale sono stati omessi non essendo obiettivo della proposta dimostrare come l’applicazione di tutti gli altri Progetti (es. mobilità “dolce”, riciclo delle acque, salvaguardia degli elementi testimoniali ecc. a partire da un rilievo/descrizione approfondito ecc.) possa creare un nuovo modello di turismo sostenibile; crediamo tuttavia nella fertilità del “metodo” applicato e pensiamo che una visione innovativa di sviluppo possa porre le basi di un “Progetto di Futuro” florido, sostenibile e specifico della Coreggia.

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